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【商会】“昱”言楼市,商会房地产联合会三届二次会长议事(扩大)会议干货十足
来源: | 编辑: | 时间:2017-08-07

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【 丁祖昱评楼市 】

主讲:丁祖昱

易居(中国)企业集团CEO
主题:2017年房地产市场发展趋势

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今年市场比较奇怪,公认的形势复杂。宏观形势压力也很大。但是在具体实行市场的时候,又发现市场似乎乐观一些。

比方说,今年一家高歌猛进的房企——碧桂园,在1月1号-2月28号两个月不到时间,已经拿了82块地,同时又卖了872亿。等于以1天超过1块地的速度拿地、一天超过15亿的速度卖房。他们对市场的态度就是看好。


要做预测先看政策:

今年1、2月份出现了三线城市限购的状况。上一轮限购的2011年,三线城市限购的大趋势并不算在里面。结果今年“两会”前后,不少三线城市迈入限购行列。另外,二线城市还在不断加强,比如杭州市场比较火爆,使得杭州及杭州周边基本都限完了,限购对市场的成交会有影响,是硬道理。


即使如此,还是没有出现上轮市场中出现的雪崩式下滑,目前这些城市中一个都没有发现,包括调控加码的城市,都没有发现比较差的市场反应。


此外,政策比较集中在三个方向:一个是限购一个是限贷。限贷也出现了分化状况,就是积极呼应政府的号召,比如首付比例提升上去,贷款比例降下来,银行很积极地配合,把优惠取消。但是还没有哪家银行说不给房贷、按揭贷款,因为首次置业的刚性需求仍然很强,没有任何市场风险。第三就是限价,这是对企业影响最大的。基本每家房企交流,都是问“预售证拿到了没有?什么价格拿到的?”因为政府限价对供求关系有影响,造成了微观市场销售非常好。


然后看数据:

今年1、2月份的宏观数据比大家想象的好很多。也有压力,宏观数据太好,市场压力会更大,因为政府会更严格。现在房地产开发投资增速8.9%,去年年末6.5%,今年居然提升了。当然这和去年1、2月份由低走高的趋势相关,3月份房地产开发投资增速如果还在8%以上,那确实市场压力太大、太火爆了。估计3月份之后增速会回落到8%以下。

还有一个数字,今年销售比去年同期上升了20%。去年1、2月份比前年上升了40%-50%左右,现在还上升了20%。从宏观数据来看,一二线下滑、三四线非常火爆。

从各个城市情况来看,供应量差不多是腰斩,2月份供应比1月份环比降了50%,1月份比去年12月份下降了40%左右,连续两个月下降幅度非常大。再看成交下降得却很少,只下降了8%。供不应求的状况,在2月份继续反映出来。上海供应18万平方米,成交还是有接近30万平方米;北京更是成交50多万平方米,特别是二手房房价又上了一个台阶。在供应不给力的情况下,成交在2月份还是相对比较好。


土地市场的情况:

今年1、2月份土地成交量下降,但是议价有点回升。重点城市土地都没有出,上海试探性出了一些外围的土地,比如金山、临港,结果临港的土地楼板价突破2万。南京出了几块地,总价地王98亿,却也是限价的。而去年全年只有7块地在100亿以上,结果今年2月份就已经有两块百亿级别的土地。南京有个项目5万以上单价卖了58套,楼面地价是4.5万元/平方米。从地价、房价角度说,地价的增幅高于房价。


土地市场的总量在下降,但是很多房企,比如碧桂园、金茂、新城,拿地还是非常迅速。还有很多收购兼并都在谈。因为资金现在不受限制,是非常好的机会。


看全国的形势:

首先是政策,这一轮政策和上一轮政策的最大差异在于主要方向不同。2005-2014年是一刀切的宏观调控,2014年-2016年10月份之前以去库存为主,去年10月份开始,以去库存合并,可能一直持续到2020年前。所以说去库存会是一个长期策略,对三四线城市的压力还是非常大的。


但如果到今年6月份经济数据压力仍然比较大的话,也可能会出现实行上的差异。据说现在海外投资人对今年的中国经济感觉和去年不同,基本已经稳住了。不过最后发展趋势如何,大家还是要等看判断。房地产 政策方面的变化,其实跟经济变化密切相关。所谓“双轨制”的去库存和调控并存,可能是一个趋势。


2016-2020年,整体房地产业应该是高位运行期。保持在11万亿左右,周期5年还是可以企盼的。就是操作难度比过去大多了。 从城市角度看,华南、华东还是2个最看好的地区。华南相对风险小一点,华东波动更大,但是增长空间华东更大一些。环渤海是在北京、天津为两个核心城市,及城市周边的重要城市,另外再加上一部分的中西部的单核城市,比如说河南郑州机会很大。其他如武汉、重庆、成都、西安、长沙这些单核城市本身机会还是比较大的。


其实对大多数企业来讲,只有占领少数城市就够了。在我的统计数据中,4个一线城市销售面积只占了5%不到,但是销售金额占了全国15%,而且是在供应受限的情况下。如果一线加上环一线,面积大概9%左右,金额20%左右,就是占了整个中国的1/5的销售额。另外,TOP10的城市面积占20%左右,金额占33%不到一点,差不多1/3,所以哪怕是全国性运行的房企,只要进10个前列城市就够了。


单从城市角度来看,有长期和中长期运作空间的城市,面积第一位的是武汉,接近2900万方;第二位是成都,完全以外来人口为主,占20%以上;第三位是天津,面积是第三位,金额也是第三位;第四位是重庆;第五位是唯一一个三线城市,佛山。面积、金额分别在第10和第15,今明两年肯定会有比较大的发展。第六青岛,第七是长沙,第八是杭州,第九位是郑州,第十位南京。


成交金额方面,上海占第一,加上二手房1.3万亿的销售额,这是全球最大市场。单单做好上海浦东就够了,因为有存量可以做,资源非常多。第二位是北京,北京在去年受控制的情况下也有4千多亿,但加上环北京,包括廊坊,1500亿加上去,就是5500亿的市场。第三位就是天津,一下子到3000多亿。第四位是杭州,房价很高,第五是南京,第六是武汉,第七和第八是广州、深圳,第九是成都,再就是佛山。房价相对偏低的像成都。从房价角度来说,这些城市也有发展的空间。


从库存来分析:

库存是统计局以竣工未销售来统计的数据。最大量的是住宅,其中一部分是商业与办公。办公还在增长,商业没有波动,住宅下降得很利害。所以去库存调控过程中,未来三四线城市、包括二线城市的商办面积,还是一个很难的库存问题。上海远郊的办公库存问题也很突出,前两天调研,说奉贤现在有150万平方米的办公楼全部空置,他们也不知道怎么弄。前段时间又说商不能改住,原先还想改一些住宅出来持有,现在也改不了。更不用说二线三线城市的办公了。


土地市场。去年创了金额、地价两个新高。各个城市的供应量完全不同,不需要供应量的偏偏供应最多;完全供不应求的城市却没有土地供应,供求失衡得利害。看这些城市的土地供应,可以判断一个中期的状况。

从房企来看,去年整体行业销售增长平均值是50%,百强企业都在增长,但因为供应量是限定的,导致集中度发生变化。去年TOP10企业有18.7%的集中度,前20强是25%,前100强接近44%。今年前10强集中度铁定过20%,估计明年末前十强应该过30%,后年超过40%的市场份额,甚至超过50%。


去年的千亿企业增长都很大,除了万达是下跌的,因为万达对整个企业定位发生了变化,不把自己当成传统的开发企业,开始要做轻资产。剩下的所有企业,去年都有一个比较大幅度的增长。


原来所谓的中型房企,在今年都进入准1000亿级别。新城今年是1000亿,去年650亿,鲁能去年650亿,今年也说差不多1000亿。阳光城、旭辉都有条件做1000亿。招商说要过百亿利润,没有1000亿的销售额也不会到百亿利润。这些大规模的企业和主流房企城市运作的效率,万科效率最高,在9个一二线城市排名第一。万科进的城市数量不多,但是效益比较高,连沈阳都达到100多亿。


对行业未来的判断。

首先,今年的政策不可能松,也不可能出现莫名的突发式的紧政策,但对价格的限制可能会持续下去。所以从楼盘销售的角度来讲,今天能争取到一个最好的价格,拿到预售证,那就开盘,毕竟现在好卖。


其次,从规模来讲,今年销售金额可能要打9折,类似于2014年一个走势。


第三,从房价来说,由于限价的原因,统计局的房价肯定不会涨。供应头的 土地市场,今年肯定要调控地王,土地限价是必然的。但实际成本会转嫁,比如增加持有、增加保障房,对开发商负担没有减轻,压力还是很大。不建议今年参与太多招拍挂,多参与到兼并收购和合作。建议采用更多其他的方式,比如联合办公、长租公寓等等。核心城市的北京和上海,重资产没有问题、融资没有问题、重资产的增值也没有问题。换一个城市,也不敢做重资产持有的运作模式。


第四,对城市来讲,北上广深一线城市还是最看好,短期内深圳有点波动,有点压力,但问题不是特别大。北京、上海长期稳定,广州今、明两年会有很大的发展空间和机会。新的“四小龙”也出现了,武汉、天津、南京、杭州这4个城市整体指标都不错,个别指标可能胜过一线城市,至少供应、整体市场的销售面积,可能要比“北上广深”还要多。特别是武汉,销售面积是排全国第一,一年卖30多万套一手房,北上广深现在是二手房时代了,北京是3:1,上海是2.5:1,深圳也是3:1。

还有几个城市,可能有点风险,但是中长期还是可以看好。比如说苏州、合肥、重庆、成都、郑州。还有一部分城市存在机会,比如长沙、南宁、南昌。东北压力比较大,二线城市还在继续分化,存在机会的城市也不少。三四线城市有两个机会,一个是环一线的三四线城市,第二就是所谓“小镇”,但小镇要看概率,可能10个小镇里只有1个。碧桂园现在对环一线采取的策略,就是全覆盖和垄断。目标是把所有环一线的土地参拍,而且尽量都拍下来,这样他就有价格主导权,而且环一线他特别看好。因为一线城市房价太贵了,刚需被溢出到周边,所以空间很大,碧桂园很有先见之明。还有压力城市,看两个指标,一个是人口导出量,一个是土地量特别多。


最后是退出问题,过去是被迫退出,现在退出都是赚得盆满钵满,把未来利润赚到之后退出。对开发商来说,可以把土地按议价卖掉,提前获利。所以未来房企每条路都可以,哪怕退出,也是很好的一条发展的路。

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